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オーナーの独り言

2015年10月10日 土曜日
たまたまだったが農業をやりながら農地を転化させてアパート経営をやっている方とお会いした。代々農業を生業として生計を立てていたらしいのだが色々な転機の中でアパート経営に舵を切ったのだという。そのあたりの話を御披露する事にしましょう!今回は特に人生だな~!と思う事も多かったあので御披露する事にしました。
 
文間ライン
 
お茶の生産効率を考えた時にやはりアパートのほうが効率が良いという判断をしたらしい。アパートも外で思う程は儲からないのが実情ですがやはり安定収入という部分では自然相手の仕事よりは収入が見込めます。アパートの特性を掴んだ選択は良かったのではないか?と個人的には思います。
 
その後もアパートを何棟か建てたそうです。今もアパート経営はやられているそうです。それぞれに事情があったのでしょう。話を聞いているとやはり同じ立場だけにそうだよな~!と思うところは沢山ありました。
お互いに意見交換して良い話になったと思いました。収入だけではなく、支払いも多くあります。固定資産税は重税感が強くあります。少しは社会のお役に立ちたい…だから少しくらいの税金は気持良く払いたいと思う時もあるのだが、収入と照らし合わせるとなかなか思うようにいかないのが現状だろうと思います。
 
アパートも建物なので当然修理費がかかります。アパートを始めた頃は全く修理の頭もなく、お金がアパートローンと税金だけ行くという状態なのが一般的です。その時にある程度修繕費を確保しておかないといざという時に困ってしまいます。だからお金があってもすぐに使えないのもアパート経営の難しいところです。この資金繰りが上手くいかないとアパート経営は苦しくなります。今は昔と違って家賃が頭打ちの状態なのでどれ程の修理費を計上出来るのか?もわかりませんからかなり状況としては厳しいと言わざるおえないというのが現状でしょう。
 
一軒家 なかなか入居が決まらなくて、やっと決まったと思ったら短期間で出てしまうというような事になる事も現実にはありますね。違約金を払ったら良いというような話ではなく、損害金を設定したいくらいの話の内容になります。短期間だから部屋のダメージが小さく、長期間だからダメージが大きいと決まっていません。
短期間でも使い方次第ではすぐに汚くしてしまう店子も少なくありません。一番困ってしまうのはここだけは綺麗にしてほしいというような場所が汚いのでハウスクリーニングで済ませたいパーツがリフォームになってしまう事もあります。そうなるとどうしても金額がのしてしまうので退去トラブルに繋がっていきます。
 
文間ライン
 
今は借り上げシステムがあるから大丈夫!と思ってアパート経営を始める方も少なくありません。仮に30年の一括借り上げシステム上がったとしてもシステム上はあるとしても履行するのか?はハッキリしていません。あくまでノーアクシデントを想定しての借り上げシステムなのでアクシデントがあればその計画その物がくるってくる事も大いに考えられます。かなり大きなアクシデントの場合には借り上げシステムその物のが立ち行かなくなる事もあります。又、余りに採算ベースに乗らないアパートについては事実として建設会社、不動産屋の撤退も現実としてはありました。
 
借り上げシステムの中で必ず入っているのは更新です。更新しない借り上げ契約は日本には1つもありません。一定期間で更新するという事は契約内容の見直しをするという事になります。儲かるから更に契約を更新しましょう!そんな夢物語の契約更新がないのはアパート経営に携わらない方でも理解する事は可能だろうと思います。通常現実の生活上のテーマに合わせた設計変更を迫れる事になるのでここでもリフォームが必要になります。部屋にエアコンがあるのはもう当たり前の時代です。どの部屋にもエアコンがないといけないという時代に入っていると言っても良いくらいです。トイレもウォシュレットでないと入居率に影響すると言われればオーナーとしては出来る、出来ないに拘わらず無碍にする事も出来ず、厄介な話になる事は必至です。それだけの実入りがアパート経営にあれば良いのですが、先ずそのようなアパートは少ないだろうと思います。従って必要に応じてオーナーの自己資本からの投資というようなリフォームがなされるという事は日常茶飯事としてあると私は認識しています。
 
文間ライン
 
営業マンの話はよく聞いて裏をとる事をお勧めします。思う通りに儲かるような儲け話はありません。アパートを建てたばかりに…と思うようなオーナーも長い年月の間には見て来ました。地道に働いていれば…という人もいなかった訳ではありません。投資としての不動産賃貸を考えておられる方なら尚更現実を知らないと痛い目にあうのは必至だろうと思います。不動産という業界は華々しい表の部分とドロドロとしたダークな部分が混載している業界だけに色々なアングルからのスポットライトを当てて見通す目を持ちたいものだと思います。
 
御縁があってうちのアパートにご入居戴いた方、テナントを利用して戴いた企業の方にも気持良く使って戴けるように心を配りたいと思っています。やはり人のお役に立てる事は嬉しい事です。無理難題を言われても困るし、出来ない事もあるかもしれませんが気持良くアパートやテナントを使って戴けるように毎日気を配って過ごしたいものです
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