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アパート経営のこぼれ話

2015年08月06日 木曜日
 
 
不動産ビル
不動産賃貸をやっていると聞かれる比較的数多く質問される物を集めてみました。
これから不動産賃貸をお考えなっている方については参考になるかもしれません。
 
アパートを進める側の不動産屋とか建設会社と不動産賃貸をする大家さんとは立場が違います。
したがって話の内容については慎重に考えるのをお勧めします。
出来るならば実際に不動産経営をされている方に実情を聞かれたら良いと思います。
 
アパート経営は収入もありますが支出もあります。
意外と思われる経費がかなりあるので出来るだけ細かい資料の提出を求められたらいいと思います。
もし出せないと提出を拒むようであれば余り良い業者とは言えないというのが経験値から見た私の印象です。
 
借り上げシステムだからうちのアパートは安心と思ったら大きな間違いです。
更新時に空室のマイナス要素を業者は穴埋めしようとしますから結局は同じ又はそれ以上の出費という場合も少ない事例ではないと考えています。
 
大手の借り上げを行っている不動産屋は沢山の下請け企業を抱えているのでその下請け業者に対する仕事を提供する義務を負います。
その意味ではダメージが多く発生するアパートは恰好なターゲットになります。
入居、退去は当たり前にあるし、故意や自然損耗にしても修理の機会は圧倒的に多いので仕事に繋げやすいです。
黙っていると不動産屋のやりたい放題にされる事も少ない事例ではないと個人的には感じています。
 
黄色い線
 
相続対策とか言いながらアパートをお考えの方も少なくないと思いますが入居率が低アパートは本当にどうにもなりません。
最終的に売れれば良いですが、売れないアパートが多いのが現状と言えるでしょう。
 
例外はあるかもしれませんが通常の場合は立地が最優先です。立地が悪ければ他が良くても余り入居率は上がりません。
その意味でもアパートを建てるのには事前の下調べが重要です。
業者はアパートを建てたいのでマイナス要因については言いませんので自ら調べないと建てた時に後悔するという事もあるかもしれません。
 
アパート経営は考え方でかなり違います。考え方でハッキリとした差が出ます。
入居者を大切に思えばそれなりの経費は当たり前にかかるので儲からないのが実情です。
不動産所得は不労所得だと勘違いしている人が多いのですが大半はローンを抱えているアパート経営者が殆どなのでその売り上げに一喜一憂する事は間違いありません。
赤字になる事もあるだけにその労力は他の仕事とは違った大変さがあります。
 
余っている土地があるから…と思って安易にアパートを建てる方もあるかもしれませんが収入の少ない駐車場のほうがアパートよりも堅実な商売だと言えます。
何故なら駐車場は1度整備してあげれば支出がないので収入だけを見込めます。
駐車場でのニーズがないような地域でアパート経営を考えられているアパート経営希望の方がいたらすぐに止めるようお勧めします。
 
小石
 
入居者によって部屋のダメージも違います。
出来るだけ弁えた入居者を入れてほしいとアパートのオーナーはそう思います。しかしなかなか入居率を意識している不動産屋はそのような事は言っていられません。
酷い時には生活貧困者や訳ありと思うような方でも家賃を割り込んでも住まわせているようなケースも少なくありません。
少しでも赤字を減らす事や入居率を維持するための方策らしいのですがそのくらいやらないと入居が守れないというアパートだって多いです。
これは珍しいケースとは言えないと思います。
 
敷金は預かり金なので使えません。収入と思って使ってしまう大家さんも少なくありません。
どうせ契約は2年だから…というような気持で安易に使ってしまうと突発事項が起きた際にはどうにもならなくなります。
アパート経営にはそのような経費が不可欠なので収入だからと勘違いして全て使えません。
不動産賃貸の現状を知れば知る程大変さを実感する事でしょう。余程の覚悟と余力がないと経営は難しいと考えます。
旨い口車に乗せられて失敗しているアパート経営者も少なくありません。
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